W tym filmie dowiesz się jak działa model biznesowy dewelopera nieruchomości i jak zostać deweloperem. Dowiesz się o zaletach i wadach tego modelu biznesowego i jak wykorzystywać dźwignię, by skalować ten biznes i zarabiać grube pieniądze na miliardowych projektach. Stwórz wraz z nami firmę deweloperską na jednym z najbardziej dynamicznych i prestiżowych rynków świata!
Obejrzyj to wideo:
Tu dostaniesz książkę Igora: https://umyslmiliardera.pl/ruszsie/?ref=rb
Zapisz się na Newsletter: https://newsletter.indywidualista.pl
Transkrypcja wideo:
Witamy ponownie w Dubaju, tutaj z lobby naszego hotelowego
Przy mnie siedzi Radek Biegański i Dominik Brzozak
Dla niektórych z Was pewnie znani polscy deweloperzy
I dzisiaj pogadamy właśnie o tym, jak zostać deweloperem
I ciekawi mnie bardzo Radek, Dominik, Wasza droga.
Tak, w ogóle czy znaliście się wcześniej, zanim zaczęliście Waszą przygodę z nieruchomościami?
Czy poznaliście się podczas tej przygody z nieruchomościami? Jak to było?
To jest tak, że my pierwszy raz się zobaczyliśmy na jednym ze szkoleń w Mediolanie
Na takim szkoleniu „Newer Work Again”, jak pamiętam.
To była kontynuacja „Umysłu Milionera” jeszcze wtedy
Umysłu milionera, tak jest!. Zaraz przejdziemy do Umysłu Miliardera
I wtedy się poznaliśmy. Ja pamiętam, to było w 2014 r. i ja podszedłem do Dominika, mówię:
Ja się interesowałem nieruchomościami, wtedy prowadziłem swoje hurtownie elektryczne
Miałem 3 hurtownie elektryczne, zatrudniałem 20 ludzi, prowadziłem sztywny biznes
Wykonywałem instalacje elektryczne, natomiast wtedy zaczęły mnie interesować większe rzeczy
Zastanawiałem się, jak można przelewarować, zrobić większe rzeczy w tym samym czasie.
No i zacząłem się interesować nieruchomościami i na jednym ze spotkań, takie szybkie meetingi
Wymiana wizytówek, właśnie podszedłem do Dominika, mówię: „Czym się zajmujesz?”
Dominik mówi: „Ja się zajmuję nieruchomościami, bo wiesz, można kupić 2-3-4-5 mieszkań
na kredyt hipoteczny i można czerpać z tego zyski
I mnie to bardzo zainteresowało
Bez pieniędzy, albo z małym zaangażowaniem
I wtedy jeszcze nie wiedziałem, co dalej mi przyjdzie do głowy, wróciłem do Polski
i skontaktowałem się z Dominikiem, i co było później?
Ale może powiedz Ty Dominik, co było wcześniej?
Bo Ty w takim wypadku wcześniej zacząłeś przygodę z nieruchomościami?
Czyli pierwsze Twoje kroki w nieruchomościach. Jak odkryłeś nieruchomości?
Po przeczytaniu książki „Bogaty ojciec, biedny ojciec”
Ja myślę, że to jest taka książka…
To chyba wielu ludzi, ja też chyba tak zacząłem
Ja zacząłem pracować w kredytach hipotecznych i zacząłem finansować nieruchomości innych osób
I pamiętam mieszkałem wtedy w Malborku i przychodził do mnie co pół roku człowiek
który kupował jedną, drugą, trzecią, czwartą nieruchomość
I na te kredyty hipoteczne wtedy jeszcze banki dawały 100%
Ja mówię „Kurcze, on już sobie 4 nieruchomości kupił tak właściwie w 1,5 roku
i te mieszkania sobie wynajmuje – ja też tak chcę
Zacząłem się interesować tematem i faktycznie, po niedługim czasie kupiłem pierwszą nieruchomość
później drugą, później jeszcze 4 kolejne,
Później zdolność kredytowa się skończyła i trzeba było myśleć co i jak można robić dalej
na tym rynku, żeby faktycznie móc z niewielkim kapitałem dać, osiągać duże wyniki, duże lewary
i dużo pieniędzy wziąć od innych instytucji i osób
I tak właściwie później podążaliśmy tym kierunkiem i z małym zaangażowaniem pieniędzy
Zaczęliśmy flipować z Radkiem, później robić coraz większe inwestycje, kamienice
inwestycje deweloperskie
Dobra, ale to zaraz dojdziemy, a tutaj chciałem przerwać i powiedzieć jedną obserwację
dla moich widzów, taką na metapoziomie
Dlaczego nieruchomości są ciekawe w zarabianiu pieniędzy zasadzniczo?
Dla mnie na takim powiedzmy czysto filozofii biznesowej poziomie jest jedna reguła. Jak sobie to przemyślicie, stwiedzicie że ona zawsze działa.
Prawo biznesu. Po angielsku to się mówi: „Profit follows assets”
Czyli zawsze zysk jest jakby pochodną aktywów. Trzeba mieć aktywa, czyli jakieś aktywa które… tylko w ten sposób można wygenerować zysk
I teraz większość ludzi generuje zyski i jedynym aktywem ich jest ich praca tudzież ich czas życia i to jest oczywiście bardzo nieefektywne
jeśli swoją pracę i swój czas życia inwestyjesz po to, żeby wygenerować aktywa
O wiele lepiej jest używać aktywów, które są niezależne, nie konsumują Twojego czasu i Twojego życia, czyli na przykład nieruchomości są takim aktywem
Niezależnie gdzie byś chciał zarobić pieniądze, zrobić jakiś zysk, zawsze potrzebujesz aktywów. I są najróżniejsze rodzaje aktywów
ale nieruchomości są właśnie takim aktywem – mówi się o dochodzie pasywnym, do końca to nie jest zawsze pasywne, no bo trzeba się tym zająć
natomiast to jest aktywo, które zasadniczo jako aktywo nie konsumuje Twojego czasu życia i nie potrzebuje Twojej pracy
Także na tym poziomie czysto filozofii biznesowej to ma sens. Nie wiem jak Wy to widzicie, dlaczego nieruchomości są ciekawe pod tym względem?
To jest bardzo prosty przelicznik. Ja zawsze porównuję sobie ten dzień w którym odkryłem, że sprzedając jedną żarówkę w hurtowni
zarabia się 5 zł i obsługuje się klienta za 5 zł
I jeżeli ja to sobie przekonwertuje na nieruchomość, która jest warta 300-400 tyś., gdzie zarabiam 50 tyś. w tym samym czasie, to już chyba znacie wynik
No, to jest podobnie co ja pisałem w książce, zresztą co mi Michał Sołowow powiedział, że on od tego zaczął biznes
że sobie uświadomił, że aby zarabiać wielkie pieniądze, tworzyć wielką wartość, to trzeba robić wielkie rzeczy
czyli wiele łatwiej jest wygenerować powiedzmy kwotę 10-100 tyś., 1 miliona złotych, robiąc wielomilionowe transakcje
Niż robiąc to na parozłotowych transakcjach, gdyż takich transakcji musi być wtedy miliony, natomiast tu wystarczy jedna transakcja
No bo to skaluje, są nieruchomości oczywiśćie za paręset tysięcy, są nieruchomości za parę milionów, parędziesiąt milionów
Chyba, że jesteśmy w Dubaju gdzie mamy do czynienia też z nieruchomościami, z miliardowymi kwotami
I to jest że tak powiem… to bardzo łatwo skaluje, to prawie tak jak finanse gdzie kredyt… czy on będzie za 50 tyś. czy 50 miliardów
zasadniczo działa tak samo i niekoniecznie wymaga więcej pracy
także ta skala jest całkowicie inna, co jeszcze? Jakie są jeszcze inne rzeczy, które uważacie że nieruchomości są ciekawe?
No, przede wszystkim nieruchomości są bezpieczne, są dość bezpieczną formą inwestycji, one się koajrzą zazwyczaj z bezpieczeństwem
Nie mamy takich dużych hype’ów jak na przykład na rynku Bitcoina czy rynku akcji, są te spadki bardziej stabilne albo wzrosty tak właściwie
I w długim terminie rynki najczęściej rosną i rzadko kiedy można stracić na nieruchomościach
Też mówi się że nieruchomości… że inwestorzy na nieruchomościach zarabiają dwa razy – w momencie kiedy kupują nieruchomości
i w momencie kiedy sprzedają nieruchomości i to jest prawda
Jeżeli my dzisiaj kupimy nieruchomość poniżej wartości rynkowej, jeszcze wykreujemy dodatkową wartość to małe są szanse że na tym nie zarobimy
a duże są szanse że zarobimy na tym dużo pieniędzy i myślę że to jest taki czynnik i kolejny czynnik, że jest dużo jakby możliwości finansowania się
bankami, dużej dźwigni finansowej,
Tak, to trzeba powiedzieć, że banki uwielbiają nieruchomości, po angielsku mówi się „real estate”
czyli to jest ten „prawdziwy majątek”, to rzeczywisty majątek, czy rzeczywista wartość. To jest to, co można złapać i nawet z tym nie można uciec
to zawsze stoi tam gdzie stoi, więc z tego względu że państwo i banki mają możliwość to… zugriff po niemiecku się mówi,
czyli dotarcie, czy mają w ręku te nieruchomości można powiedzieć, mają możliwość egzekucji różnych tytułów na nieruchomościach
to dlatego też te dźwignie funkcjonują, bo wszystko ma swoje dwie strony
Czyli co mamy? Wielką wartość, marżowość, ja bym do tego jeszcze skalę, bo na nieruchomościach można wyskalować
My tak napawdę zaczynaliśmy nieruchomości od wynajmu, od mieszkań na wynajem. Są oczywiście rentowności, zwroty na wynajmie
Natomiast tam jest bardzo dużo pracy w porónaniu do zysku, no i poszliśmy kawałeczek dalej i zaczęliśmy flipować
No i jednocześnie można już dostać dużo większe kupony. Jak robiliśmy pojedyńcze mieszkania, to zdecydowaliśmy się na to
żeby zrobić kompleksowo, hurtowo całą kamienicę, czyli 18 mieszkań w jednym miejscu i przekształciliśmy ją na 57 mikroapartamentów
dzięki czemu tak naprawdę stworzyliśmy 57 nowych jednostek i chcieliśmy iść dalej. Poszliśmy dalej w inwestycje deweloperskie
ale może… sorry, bo Ty tak szybko tu opowiadasz, ale chciałem te różne modele biznesowe tu wytłumaczyć mniej więcej naszym widzom
Zaczęliście od wynajmu. Jak działa model biznesowy wynajmu? Krótko, w paru zdaniach
Bierze się kredyt hipoteczny. Ja pierwsze swoje nieruchomości kupowałem na kredyt hipoteczny, czyli na 90% wartości miałem kredyt, 10% wkładu
I czerpie się zyski z różnicy, z tego co się oddaje do banku a z tego co przynosi klient
Tzn. bierzesz niercuhomość, kupujesz na kredyt hipoteczny i wynajmujesz.
Tak, do banku się odkłada na przykład 2 tysiące, a ja z mieszkania, jak podzielę na przykład na 3 mikrokawalerki takie mieszkanie, mam 4 tyś.
I z zysku żyję, czyli 4 tyś – 2 tyś, zostaje 2 tyś.
Tak się zarabia na wynajmie
Są tutaj jeszcze, że tak powiem, bez kapitałowe modele biznesowe, to jest podnajem
To jest takie trochę już, ja bym powiedział, jak sęp… że się padliną żywi. Już takie modele biznesowe. Nie potrzebujesz już w ogóle kapitału
Wynajmujesz od kogoś duże mieszkanie i dzielisz to też na pokoje, albo krótkoterminowo wynajmujesz wtedy dalej i żyjesz z różnicy
Z tym że oczywiście nie zawsze to działa, wielu ludzi tu w pandemii trochę…
Pytanie czy więcej jest sępów czy padliny.
Ale przy tych wynajmach to był ten pierwszy model biznesowy, gdzie się poznaliście? Od tego zacząliście?
Zaczęliśmy od realizowania tzw. gotowców inwestycyjnych, czyli zaczęliśmy przygotowywać takie mieszkania od wynajem dla innych osób, innych inwestorów
Którzy mogą te mieszkanie kupić i czerpać zyski właśnie z wynajmu, a my zarabialiśmy na tym, że kupiliśmy, wyremontowaliśmy i sprzedaliśmy z zyskiem
To już jest flipowanie, tak?
No, flipowanie. To jest ten drugi poziom. Szczególne flipowanie pod inwestora, a nie pod konsumenta
Aha, rozumiem. A Ty wcześniej jeszcze miałeś jakiś, zanim poznałeś Radka, model biznesowy?
Ja zajmowałem się jeszcze wcześniej rewitalizacją kamienicy, dwóch kamienic tak właściwie. Jedna była w Gdańsku, druga w Warszawie.
I to były kamienice, które były trudnymi tematami, dlatego że kamienice najczęściej mają konserwatorów zabytków, mają różnych archeologów
Mają różne historie. Cały proces do przejścia i tak właściwie ja realizowałem te kamienice ze spółką, w której byłem częściowym udziałowcem
Duża spółka, która na terenie polski kupiła kilkanaście takich kamienic i tam poniekąd nauczyłem się procesów związanych z rewitalizacją kamienic
No i w momencie, kiedy spotkałem Radka, dodał on do tego swoją wiedzę związaną z budową, z instalacjami, z bardzo takim mocnym procesem budowlanym
i zaczęliśmy rewitalizować już własne kamienice i to była tak właściwie trochę też szkoła życia
Czyli to jest trzeci model biznesowy, rewitalizacja kamienic
Budynków w ogóle.
Czyli można powiedzieć, deweloperka pewnego rodzaju? Nie, nie…
To jest rynek wtórny, to jest coś innego.
Czyli na czym polega rewitalizacja? Kupujesz stary budynek, remontujesz go i sprzedajesz
Kupujesz stary budynek, który ma jedną ksiągę wieczystą, który jest jakby w całości. Dzielisz go znowu na poszczególne mieszkania
I sprzedajesz te mieszkania w dużo wyższej cenie niż możesz kupić cały budynek.
Oczywiście musisz zrobić wszystkie instalacje, wszystkie przyłącza. Najczęściej musisz po prostu zrobić też nowy projekt do tego
Dobra, powiedzmy że cena sprzedaż na końcu 100 milionów? Nie, może 10 milionów.
Tam akurat było 10-12 milionów, cena końcowa sprzedaży
Kamienicę kupujesz za ile? Za milion?
Kamienicę kupiliśmy za niecałe 4 miliony, jeżeli chodzi o to plus musieliśmy zrobić tam remonty, czyli też wprowadzić kilka milionów złotych w remonty
i sprzedać po prostu całą kamienicę za ok. 12 milionów zł., więc jak sobie łatwo policzyć ten zysk jest, natomiast to są 2 lata ciężkiej pracy
I też po prostu kreowania tej wartości poprzez wznoszenie wartości każdego poszczególnego mieszkania, też trochę rynek w Polsce pomógł
Bo te wartości nieruchomości wzrastają i faktycznie mogliśmy tutaj z tej inwestycji zarobić kilkadziesiąt procent w przełomie 2 lat
Co więcej, jeśli do tego dodamy jeszce możliwość lewarowania finansowego, to jest klucz, bo można taką kamienicę kupić za te 4 miliony
A my posłużyliśmy się jedynie 10% pieniędzy, bo włożyliśmy 400 tyś. zł. w zadatek i później zebraliśmy inwestorów, którzy kupili poszczególne mieszkania
Aha, czyli nie finansowaliście tego kredytem?
My nie finansowaliśmy tego z naszych pieniędzy, tylko z pieniędzy przyszłych właścicieli nieruchomości i to oni zapłacili za mieszkania swoje
Ale też kredytu bankowego nie mieliście?
Kto nas sfinansował. Tutaj finansował nas przede wszystkim zbywca kamienicy, bo on poczekał rok czasu na pieniądze.
Czyli tutaj deweloperski model, można powiedzieć
Taki smaczek w paru procentach deweloperski
Czyli zasadniczo włąsny kapitał 400 tyś. i można robić własny biznes 12-milionowy
Można robić biznes i przychodu 12 milionów i zarobić kilka milionów zł z 400 tyś. Zobacz jaki lewar.
Wkładamy 400, zarabiamy na przykład 2-3 miliony
Dobra i tutaj już dochodzimy do tego, mamy te 3 modele do tej pory. Jakie tutaj widzicie zalety, wady?
Bo co się właśnie okazało, że niestety chętnie robilibyśmy te kamienice, tylko każda jest inna i nie da się tego powtórzyć na dużą skalę
Tak, czyli mała skalowalność. Tzn. można wyskalować do parunastu, może parudziesięciu. Są kamienice w Warszawie po 50 milionów
Kamienice są dobrą inwestycją, tylko każda kamienica to jest taka książka. Otwieramy książkę i zapisujemy w niej 200 rzeczy, które trzeba rozwiązać
Zapisaliśmy, odkładamy, rozwiązujemy, zakończyliśmy temat z kamienicą.
Idziemy do następnej kamienicy, nie bierzemy tej samej książki, tylko otwieramy następną i znowu rozwiązujemy 200 rzeczy, itd.
Co prawda niektóre procesy się powtarzają, ale dużo rzeczy trzeba odkrywać, nawet mając wszystkie ekspertyzy, wszystkie projekty, itd.
nie jesteśmy w stanie w 100% określić, co tam będzie.
Często jest inny konserwator zabytków
Tak, nie wiadomo co jest w środku, konstruktor czegoś nie zauważył, trzeba odkrywać od nowa
Dobra, wracając do tych wcześniejszych modeli biznesowych – wynajem, flipowanie, jakie tam widzicie zalety, wady, itd?
Wynajem jest dobrym biznesem tylko jest bardzo czasochłonny, czyli bardzo dużo pracy trzeba wykonać przy zarządzaniu wynajmem
żeby osiągnąć takie zyski
My chcieliśmy w tym czasie robić stale większe rzeczy. Oczywiście są firmy w Polsce, które zarządzają 5-6 tysiącami jednostek na bardzo dużą skalę
Tylko zwróćmy na jedno uwagę – one wykorzystują tę skalę zupełnie do czegoś innego, czyli robią wynajem po to, żeby mieć dostęp do inwestorów
Natomiast jeżeli się robi skalę, przyjęło się że się opłaca samodzielnie zarządzać od 10 mieszkań w górę
My mieliśmy w swoim czasie 150 jednostek na wynajem, czyli pokojów, kawalerek, mieszkań, unitów
I tak naprawdę wiemy ile jest obsługi z tym związanej. Pamiętajmy że mieszkania się starzeją, cały czas są awarie. Cały czas coś się dzieje
Cały czas tam trzeba działać, ewoluować. Nawet stworzyliśmy procedury i systemy do obsługi tego, że 1-2 osoby mogły obsługiwać jakby cały system
Natomiast cały czas coś się dzieje, cały czas jest zamieszanie związane z tym wynajmem, czyli cały czas coś nam siedzi w głowie
W tym samym czasie możemy robić coś innego
Masz też dużą liczbę klientów
Tak, klientów którzy płacą 1000-1500 zł – drobnych klientów
Zasadniczo jest tak w biznesie, że czym większa liczba klientów, tym więcej kłopotów. Inaczej, im więcej ludzi ma do czynienia, kontaktuje się ze sobą
tym większy jest potencjał różnych problemów, które powstają. Ludzie w biznesie stwarzają zwykle problemy i koszty.
Dołożymy do tego, że za niską kwotę dużo ludzi, to już sam odpowiedz. To jest już wynik jednoznaczny
Tak, jeżeli są ludzie, którzy jednak to nie są ludzie często…. to jest klasa średnia i teraz przychodzi pandemia i oni stracą pracę
i nie mają z czego zapłacić za to mieszkanie, jest problem bo Ty też nie dostajesz pieniędzy, wchodzi windykacja, wchodzą nerwy, jakieś emocje
I ten biznes okazuje się nie jest taki piękny, jak miał wyglądać na początku
Jak na papierze to wygląda.
Dobra, to jest pierwszy model. A drugi – flipowanie – jakie tam zalty i wady?
Flipy są lepsze, bo tak naprawdę w jednej transakcji można zarobić 30-50 tyś.
My flipowaliśmy, przygotowując inwestycje pod gotowce inwestycyjne, czyli tylko dla inwestora, który stawał się właścicielem
Z jednego mieszkania, może 2-3 kawalerek, dzięki czemu miał z czego czerpać zyski, natomiast my zarabialiśmy już na samym początku
Czyli w momencie kiedy sprzedawaliśmy, już mieliśmy tę pulę zarobku 30-50 tyś. z mieszkania, z gotowca
I na pewno więcej w dużych miastach jeśli robimy gotowce inwestycyjne to…
Na co należy zwrócić uwagę – jeden klient za 30-50 tyś.
Tak, z tym że tutaj oczywiście wyższy poziom know how, bo tu można też stracić, można utknąć z jakąś inwestycją
Tak, oczywiście. Wyobraźcie sobie taką sytuację, że kupujecie mieszkanie, nawet na kredyt hipoteczny, przygotowaną do gotowca
I zrobiliście złą inwestycję, bo może księgi wieczystej nie sprawdziliście, może mieszkanie jest z jakimś problemem
Albo czegoś nie przewidzieliśćie i przyszła pandemia i wtedy macie kredyt, który musicie płącić – 1500-2000zł.
Remont, który zrobiliśćie ale nie macie klienta bo się słabiej wynajmują nieruchomości i można ugrząznąć na 30 lat
Albo czekać do następnego skoku, gdzie będzie można lepiej wynajmować i wtedy mam ten kredyt, to wszystko płacimy. Można utknąć.
I się okazuje, że nieruchomości już nie kosztują 400, tylko 300 tyś., a my mamy kredytu 330
Tak
I co wtedy, czyli musimy dołożyć 30, żeby się uwolnić i psychiczne napięcie, że mamy ten kredyt. To są ryzyka.
Tak, są ryzyka. Jakie inne jeszcze zalety, wady tutaj we flipowaniu?
We flipowaniu też jest to proces, który ciężko powtórzyć, bo mamy rozproszone lokalizacje, szukamy okazji inwestycyjnej
Tak, mało skalowalne.
Jedna tutaj, druga tutaj, musisz dojeżdżać, przejeżdżać, przejazdy
My swego czasu doszliśmy do skali, gdzie realizowaliśmy 14 remontów w 3 miastach, ale oczywiście dzięki temu że używamy różnych systemów
i tutaj mogliśmy to robić akurat za pomocą Whatsappa, Radek to wszystko koordynował, to szło jakoś
ale teraz nie wyobrażam sobie dojazdów między 14 różnych inwstycji w jednym czasie
i po prostu nie zrobisz z tego skali
Możesz dojść do jakiegoś poziomu kilkunastu mieszkań w ciągu roku, może kilkudziesięciu, ale nie zrobisz kilkaset
Co jest najważniejsze w tym modelu, że jeżeli nawet z flipów czerpie się korzyści w wysokości 10-15…. 20% to już jest naprawdę dobra zyskowność
Kłopot się pojawia dalej, jeżeli chcemy zrobić z tego skalę i na przykład w naszym budżecie pojawia się, że obracamy budżetem za 5 mln nieruchomości
To już te zyski nie są na poziomie 15-20, tylko bardziej 10-8%
Bo potrzebujesz management. Jesteśmy napędzeni, musimy zapewnić pracę ekipom, żeby nam nie zeszły z budowy
Musimy szukać następnych klientów i się godzimy nawet na to, żeby na niektórych nieruchomościach nie zarabiać po to
żeby ekpię budowlaną utrzymać na przykład
I te nasze zyskowności zamiast iść do góry przy większej ilości, to spadają w dół
No i skala oznacza też zarządzanie, jeśli chcecie tutaj skalować, to potrzebujecie managementu jakiegoś, właśnie ludzi, itd.
Także efektywność spada, efektywność wykorzystania ludzi, bo jeszcze trzeba powiedzieć do tego, że w Polsce są problemy z fachowcami
Czyli żeby utrzymać fachowca, jeśli chcesz żeby on tylko dla Ciebie pracował, go nie utracić, to musisz dawać mu robotę
bo inaczej on pójdzie do kogoś innego i zacznie z kimś innych pracować
Tak, tak to możemy na rok stracić tę możliwość korzystania z jego usług
No dobra, następny był model biznesowy… były flipy, kamienice, najmy, podnajmy… no i dochodzimy chyba do takiego sedna
Od samego początku chciałem przemycić tutaj te inwestycje deweloperskie
To jak wkońcu zostać tym deweloperem. W którym momencie stwierdziliście, że deweloperka to jest to, a być może jeszcze jest coś dalej
ale to już chyba w Dubaju odkryliśmy, ale
Ale to, powiedzcie, jak to wyglądało?
Zadaliśmy sobie jedno pytanie. Czy można zrobić jednocześnie też 14 inwestycji, ale hurtowo i w skali
I w jednym miejscu, a nie w 14.
I właśnie tę odpowiedzią była deweloperka, bo pierwszy obiekt, któy wybudowaliśmy, miał 14 mieszkań – dokładnie tyle samo, ile robiliśmy flipów
Tyle samo się znalazło w pierwszej inwestycji deweloperskiej
Drugie pytanie sobie zadaliśmy, jak możemy to przelewarować i wyskalować i się okazało, że z budżetem 250-300 tyś. nasz zwrot był ponad 100%
Z czego korzystaliśmy? To jest kilka lewarów. Jak dochodzimy teraz na wyższe poziomy, mamy coraz więcej możliwości skalowania
Jedną z możliwości skalowania jest to, że korzystamy …
250 tyś, zysk był 100%, ale wolumen sprzedaży jaki był?
2 miliony.
2 miliony na tej pierwszej inwestycji deweloperskiej, gdzie było 14 apartamentów
czyli jakieś 12% tylko własnego kapitału, tak?
100% ROE, zwrotu z kapitału
100% ROI
Tak
Czyli zobacz, trochę inwestycja…
W skali jednego roku czy w jakiej skali to było?
Projekt rok, budowa rok – 2 lata
W 2 lata 100% – podwojenie kapitału
Czyli zobacz, inwestycja troszeczkę zyskowniej gorsza, można by powiedzieć niż kamienica, ale dużo prostsza
Tak
I dożo bardziej skalowalna
I teraz zobacz jakie mamy lewary, bo to jest ciekawe, jak możemy się skalować,
Czyli mając 250 tyś…
Dobra, ale może zanim…
Na czym polegał… Ja myślę że większość ludzi nie wie na czym polega model biznesowy deweloperski, jak działa. W prostych słowach
W prostych słowach potrzebujemy działkę potrzebujemy zrobić projekt na tej działce, potrzebujemy uzyskać pozwolenie na budowę
Następnie zacząć budowę, oddać budynek do użytkowania i przejść do następnego projektu
Sprzedać… to też jest ważne żeby sprzedać mieszkania, jednostki
Tam jest dużo oczywiście …
Dużo jeszcze punktów po drodze
Ale tak w skrócie. I dlaczego to jest ciekawy model? Dlaczego on jest tak zyskowny i jakie właśnie możliwości lewarowania są?
Model jest ciekawy dlatego, że to jest powtarzalne, bo gdy zrealizowaliśmy pierwszą inwestycję, teraz realizujemy 6 takich samym inwestycji
w tym samym czasie, czyli z jednego modelu zrobiliśmy to samo w dźwigni razy 6
Dzisiaj przygogowujemy projekty w dźwigni x 30, czyli w perspektywnie czasu my podwajamy. Mieliśmy jedną inwestycję, przelewarowaliśmy ją na 2 inwestycje
Później na.. teraz budujemy 2 + 4 = 6, jakby razem
W tym samym modelu, w jednym miejscu, z jedną koordynacją, tym samym zespołem. Czyli w jednym czasie z tymi samymi ludźmi
A ta dźwignia też wzrasta 30-krotnie, tzn. powiedzmy z miliona …
To jest to samo, razy 2,
Nie nie, to jest zyskowność, natomiast dźwignia, czyli żeby wykonać inwestycję powiedzmy się ma milion do dyspozycji, jak daleko mogę to zlewarować?
Tzn. jaka by była cena sprzedaży ostateczna? Powiedzmy razy 10, czy można razy nawet 20, 30, 50 to zrobić?
Może zróbmy tak, powiedzmy to na przykładzie naszych 6 apartamentowców. Potrzeba 2 miliony złotych, żeby uzyskać produkt sprzedaży 16-17 milionów
I żeby zarobić około 4-5 milionów, czyli z 2 milionów…
Tak, to jest mniej więcej razy 2, natomiast tutaj razy 8, wolumen do stworzenia produtku
Tak.
Dobrze, to wszystko ładnie oczywiście wygląda na papierze. Natomiast czy są jakieś wady tego modelu biznesowego, które zauważyliście?
Bo jak długo robicie deweloperkę?
My robimy deweloperkę od 2017-2018 r. Przełom tych lat
Czyli teraz na jakim poziomie mniej więcej jesteście ? Albo nie, najpierw o tych wadach.
Jeżeli chodzi o te wady, to też nie jest prosty proces. To jest proces, którego się trzeba nauczyć, który można wyskalować, ale po pewnym czasie
I też trzeba uważać, bo można zrobić błąd, który może dużo kosztować. Błąd na przykład na etapie doboru gruntu.
Jest dużo różnych pułapek, jeśli chodzi o zakup gruntu, o umowy, np. o prawo własności, bo tutaj też chcąc lewarować się, działamy na umowach przedwstępnych
Jest dużo tematów związanych z pozwoleniami w urzędach, w mieście i tutaj są te administracyjne kłopoty / wyzwania, na których można ugrzęznąć
Mieliśmy sytuację taką, gdzie…
Czyli zdecydowanie więcej jakby uwarunkowań zewnętrznych, które nie do końca są zależne, albo które trzeba próbować w jakiś sposób kontrolować?
I to jest czas. Ja bym powiedział, że tutaj największym wyzwaniem i ryzykiem jest czas – że może cały projekt się przesunąć z różnych względów
Np. ze względu, że sąsiedzi mogą się nie zgadzać z decyzją wydaną przez urząd i chcieć oprotestowywać właśnie projekt,
Co powoduje, że zamiast na przykład w rok, taki projekt zrobimy w 2 lata, a obiecaliśmy że on będzie w rok, dla ludzi
Tak, czyli tu może w jakiś sposób też kolaborować finansowanie projektu, jeśli to lewarujesz jakąś na przykład pożyczką bankową
Tak, wszystko tutaj może jakby popłynąć, bo obiecujesz w umowach rezerwacyjnych, w umowach deweloperskich terminby, terminy się przesuwają
bo na przykład ktoś oprotestowuje możliwość Twojej budowy i to jest cały taki łańcuszek
I co, że później się wycofuje inwestor? Mówi, no ja miałem umowę, że mieliście w ciągu roku dowieźć, nie dowieźliście, więc proszę pieniądze spowrotem
Tego typu rzeczy? Że nie masz, później się okazuje sprzedanych…
To są ryzyka, one występują. Na szczęście te ryzyka można minimalizować, albo eliminować, np. poprzez to, że nie mamy inwestora w projekcie
Albo umawiamy się z inwestorem, jeśli go mamy na udział w zysku, a nie na przykład na zwrot z inwestycji wypłacany co rok, co kwartał czy co pół roku
Także tutaj trzeba ten model biznesowy ułożyć inteligentnie i mieć już jakieś doświadczenie w tym procesie.
I tutaj mówimy o trzec nawet źródłach finansowania, które można używać. To jest inwestor, czyli praktycznie deweloperkę można zrobić z zerowym…
Jakby się chciało kapitałem, jeśli ma się know – how
Pieniędzmi innych osób, oczywiście
OPM – Other People’s Money – jedna z podstawowych umiejętności miliarderskich
Zasadnioczo można najpierw pozyskać, nie mając żadnego kapitału, można pozyskać kapitał od inwestora, powiedzieć „Ja mam know – how”
I zrobię tutaj taki projekt, potrzebuję, dla przykładu, 2 mln, z tymi dwoma milionami można kupić działkę, zacząć projekt
I przyniosę kwotę, powiedzmy 4, możemy tu się podzielić
Kupić działkę i teraz skąd wziąć pieniądze na budowę? No właśnie od klientów, czyli się robi przedsprzedaż na tę umowę przedwstęną?
Rezerwacyjną
I wtedy się buduje z pieniędzy klientów, którzy wypłacają transze na cel budowy
Oczywiście. I jest inna możliwość. Załóżmy, że nie zostały sprzedane, chcemy więcej czasu na sprzedaż, to można też posiłkować się kredytami bankowymi
To jest też opcja – zaciągnięcie kredytu deweloperskiego i my mieliśmy taką sytuację, że taki kredyt i promesa została przyznana
Natomiast nie skorzystaliśmy z tej opcji dlatego, że właśnie tutaj może Radek opowie, bo on jest mistrzem jeżeli chodzi o przedsprzedaż
I też sprzedawanie takiej wizji, bo po prostu mamy projekty, mamy rzuty, mamy obrazki, ale nie mamy jeszcze nic wybudowane
Mamy działkę albo prawo do działki i teraz trzeba sprzedać mieszkania. No i jak to zrobić najlepiej?
No, zawsze jest tak, żebyśmy zwrócili uwagę na jedną rzecz – żeby ryzyko które podejmujemy było możliwie jak najniższe
My na tym etapie zrobiliśmy 2 rzeczy – zajęliśmy się sprzedażą nieruchomości i jednocześnie pozyskaniem kredytu deweloperskiego na inwestycje
I w momencie kiedy wbiliśmy łopatę w ziemię, mieliśmy sprzedane przy pierwszej inwestycji 13 na 14 mieszkań.
Ja pamiętam poszedłem do banku i rozmawiam o uruchomieniu tego kredytu deweloperskiego, jak on będzie działał, jak będzie funkcjonował
Co się okazało, że jak mamy 5 etapów budowy, z których pozyskujemy pieniądze od klientów, w pierwszej kolejności,
tzn. po 2 miesiącach od rozpoczęcia pierwszej etapu, pieniądze trafiają na zaspokojenie kredytu deweloperskiego
Czyli z punktu widzenia finansowego nie dość że bank nas kasuje 6%, a my pieniądzy już mamy od klienta
Czyli zrezygnowaliśmy z kredytu deweloperskiego, bo nam się po prostu to nie opłacało.
Czyli to jest takie ubezpieczenie w tej sytuacji, że jak nie sprzedamy odpowiedniej ilości mieszkań, co wtedy się dzieje?
Jeżeli mamy przyznany kredyt deweloperski, to posiłkujemy się kredytem deweloperskim, który nam spłaca inwestycję
I tak naprawdę za procenty dajemy sobie czas większy na sprzedaż nieruchomości. To jest takie zabezpieczenie
Tutaj Dominik powiedział o czymś takim kluczowym, co jest związane z pieniędzmi inwestorów
Tutaj dokładnie oni wchodzą z nami w biznes tak jak tutaj bank wchodzi z nami w biznes po prostu i daje nam kredyt, albo deweloperski
albo inwestor swoje pieniądze i to jest jakby podobny mecz
Tak. A jak wygląda sprawda ze skalowaniem? Można to w nieskończoność skalować? Na pewno można to lepiej skalować niż flipowanie
Natomiast czy tutaj mamy jakieś ograniczenia?
Jeżeli chodzi o ograniczenia, zawsze są jedyne ograniczenia, które w pierszej kolejności powstają, to są te ograniczenia, które mamy w głowie
czyli to, co potrafimy wytworzyć
Inwestycja deweloperska to jest trochę związane z tym, że sprzedajemy wizję klientowi tego, co powstanie. Jeżeli dobrze opanujemy, czy też zwrócimy uwagę
czy też zbudujemy zespół osób, któe uwierzą w tę wizję i będą z nami realizować inwestycję sprzedaży nieruchomości, to tak naprawdę
nie ma żadnych ograniczeń
Możemy kreować wszystko i sprzedać wszystko. Wystarczy że w pierwszej kolejności sami w to uwierzymy, a w drugiej kolejności uwierzą w to ludzie
z którymi rozmawiamy
Na jakim poziomie obecnie kreujecie te wizje w Polsce? Jakie projekty?
Projekt, któy teraz realizujemy to 6 apartamentowców – 100 apartamentów za kwotę 16-17 mln.
Każdy z nich, tak?
Tak, i co jest ciekawe, 40% inwestycji mieliśmy sprzedanych przed budową.
Czyli jakieś 100 mln, jak dobrze liczę?
Jak w Dubaju, przeliczyli to tak na pewno
Nie, wszystkie, cały kompleks 16-17 milionów. To jest jeden kompleks.
Aha, jeden kompleks.
Czyli mieliśmy przed budową sprzedane ze 40%, czyli 5-6 milionów z całej inwestycji
To jest inwestycja, która tak na prawdę już się finansuje środkami, już się buduje
Ale są inne inwestycje, które…
To jest to , co już po prostu…. bo trzeba zwrócić na jedną rzecz uwagę. Kiedy jest biznes dewelopera, jak wygląda cały proces deweloperski
My często powtarzamy o odwróconym procesie deweloperskim. Dlaczego?
Bo jak się przyjęło, to deweloper to jest taka osoba, która musi pozyskać 20-30% kapitału, wziąć kredyt deweloperski i zacząć budowę
I to jest taki prosty proces. My natomiast w naszym procesie przedsprzedajemy całą inwestycję. Nie potrzebujemy aż takiej kwoty
dzięki czemu w momencie, kiedy my zaczynamy budowę, my już mamy cały proces poukładany i później ta cała budowa to jest jakieś 10% procesu, który zostaje
My 90% prac, które wykonujemy, wykonujemy przed swoją sprzedażą, przygotowaniem projektu, sprzedaży wizji. To już się dzieje.
Ziemie, które teraz przygotowujemy do sprzedaży, to jest jeden projekt 300 mieszkań w Nowym Dworze Gdańskim. Taką ziemię 2 hektarową
Gdzie wybudujemy Marinę
To już jest konkretna budowa. To już jest konkretna sprawda, tam powstaje ponad 200 apartamentów
Marina, czyli porcik jachtowy
Tak, czyli 8 apartamentowców na 5-6 kondygnacji, gdzie będziemy… one są tak wzdłuż rzeki, gdzie z każdego apartamentowca będziemy mieli widok na rzekę
Gdzie jeden apartamentowie będzie specjalny, dlatego że to będzie takie publiczne miejsce, gdzie każdy będzie mógł spędzić sobie czas,
popływać łodzią i jachtem, tam będzie kapitanat, gdzie ludzie będą mogli sobie żeglować
co jest ciekawe, Nowy Dwór Gdański powraca do tego, by stworzyć miasto… żeby powrócić do korzeni, czyli stworzyć miasto żeglarskie
Z którego to Nowego Dworu można wypłynąć na pełne morze. Nie wiem czy wiecie, ale w tej chwili jest realizowany przekop, dzięki czemu
skrócimy trasę wypływu z Zalewu Wiślanego na morze o ponad 100 minut, także my dzisiaj jesteśmy z Nowego Dworu 15 km od morza
I rzeką Tugą wpływamy do Skarpawy, ze Skarpawy do Zalewu i z Zalewu na pełne morze
Co jest ciekawe, dlaczego te trasy przez rzeki są ciekawsze? Dlatego, że są trasy widokowe. Bo nie ma przyjemności na pełnym morzu, bo jest woda
oczywiście są atrakcje związane z falą z koordynacją zespołu, natomiast tutaj mamy atrakcje w postaci płynięcia po rzece
gdzie możemy sobie oglądać przyrodę która jest w około i my właśnie to tworzymy
Jaki tam jest wolumen, bo tutaj Radek jest specjalistą od sprzedaży wizji, ale ja tutaj bardziej biznesowo
Jaki tam będzie ogólnie wolumen?
300 mln. Ponad 200 apartamentów, ponad 300 milionów
8 apartamentowców
Dobra. No i teraz Ty mówisz że nie ma granic w tym. Dominik czy powyżej tych 300 mln jaki byłby następny projekt w Polsce?
No wiesz, można by było dalej robić w Polsce i skalować i budować już całe osiedla i na pewno to jest świetna wizja
Tylko że w Polsce, tak jak sobie patrzymy, jest trochę ograniczeń jednak. Są ograniczenia związane z całym tym procesem, z adnimistracją, z dokumentami
Drugie ograniczenie jest takie, że jednak ta praca i jeżeli chodzi, może to nie są ograniczenia, ale zauważyliśmy, że można to robić szybciej, lepiej,
taniej i drożej na przykład sprzedawać
Także druga rzecz to jest na przykład cena pracy, cena też robotników, pracowników, którzy budują te budynki.
Trzecia rzecz, cena materiałów.
Notabene np. drewno ile urosło? 100% ostatnio.
Tak, niektóre materiały nawet 100%.
Dokładnie tak, też cała ustawa i całe prawo się z roku na rok zmienia, ono się zaostrza i coraz więcej deweloper musi spełnić kryteriów, regulacji
Jest się w Unii Europejskiej, coraz więcej włąśnie tych potrzeb…
No i wysokie opodatkowanie też w Polsce
No i na koniec tak, to właśnie jest słowo klucz, bo mamy dwa podatki. Mamy podatek dochodowy i mamy podatek VAT
Na szczęście podatek VAT przy sprzedaży mieszkań jest na poziomie 8%, no ale to są 2 podatki, no i jeżeli to realizujemy jako spółka
to trzeba też w jakiś sposób ten zysk ze spółki wypłacić i tam też są dodatkowe podatki, są ZUSY,
Nie wiem, czy słyszałęś, w Polsce nasi rządzący myślą o wprowadzeniu nowego łądu, gdzie mamy płacić 9% dodatkowego podatku w formie ZUS od dochodu
danego przedsiębiorcy, także te podatki sięgają już, jakby przeliczyć podatek dochodowy, VAT i taki który płącimy jako konsumenci
no to już różne kalkulatory podają, że to jest 45% podatku z transakcji, także te podatki są bardzo duże i co to powoduje?
To powoduje niechęć realizowania tych inwestycji
Czyli prawie 50%, to jest coś takiego, ja to zawsze porónuję, wiecie jestem bardzo wolnościowym człowiekiem
Ludzie mówię, co by było jakby była anarchia? No to dokładnie państwo, jak obecnie to działa w UE
to jest coś takiego, jakby co 2 lata… pracujesz powiedzmy na roli, zbierasz swoje plony i co 2 lata ktoś przyjeżdża i Cię grabi do zera
To mniej więcej tak jest. 50% jak Ci Twoich dochodów zabierają, czyli co 2 lata najazd bandy i do zera Cię wysysają. Mniej więcej tak to wygląda.
I mają do tego prawo, zgodnie z ustawą. Tak, jak się bronisz, to idziesz do wiezienia.
Ale co dalej? Jeśli nie można tego skalować? Więc może tutaj ja trochę historii opowiem, bo my się chyba spotkaliśmy mniej więcej rok temu osobiście
Wiecie dobrze, organizujemy różnego rodzaju konferencje. Wy byliście na konferencji 1,5 roku temu w listopadzie
Jak była przedpremiera polskiego wydania Umysłu Miliardera i później przyjechaliście na takie spotkanie, żeby móc ze mną 1 na 1 pogadać
W maju chyba albo czerwcu zeszłego roku w Warszawie. Ja pamiętam, że wtedy siedzieliśmy przy stole i Radek mówiłeś, że macie taką wizję
żeby robić projekty na 100 milionów, żeby na tym poziomie się poruszać, ale w tym roku, rok później spotkaliśmy się w Chojnacie
To już dla takich że tak powiem ludzi z bliskiego kręgu, można powiedzieć i wtedy skonfrontowałeś mnie Radek ze swoją nową wizją
I mówiłeś o stworzeniu… może powiedz w skrócie, żeby tutaj nie… Na czym polega ta wizja tego vertical city?
Wizja jest stworzona dokładnie na 10 lat, czyli mamy dzisiaj rok 2021, mówimy o roku 2031 i w tej wizji jest stworzenie budynku na wodzie
czyli miasta Vertical City, które… wiecie, jak miasto jest zbudowane
Miasto z reguły jest w poziomie zbudowane, natomiast Vertical City to jest miasto, które jest zbudowane w pionie
I tam będzie mieszkało 25,000 ludzi. To będzie miasto samowystarczalne w sobie. Co to znaczy?
W jednym budynku 25,000 ludzi, ale który stoi, jeszcze to jest też ważne, to nie jest na wyspie, tylko on stoi w wodzie ten budynek
Tak, stoi na wodzie dokladnie poza lądem na wodzie, czyli jest, można powiedzieć, odizolowany od reszty lądu, czyli jest samodzielną jednostką
która funkcjonuje, która ma w środku wszystko to, co potrzeba do życia, z parkami, z saunami, siłowniami, marketami, biurami, miejscami pracy
miejscami gdzie śpimy, gdzie mieszkamy, gdzie spędzamy 90% czasu
A co z drogami? Drogi też będą tam?
Tam się poruszamy windami, to jest budynek eko, dzięki czemu nie zużywamy spalin, nie brudzimy środowiska, poruszamy się właśnie w pionie
I to jest właśnie ta cała idea, bo w poziomie, żeby się przemieścić do galerii, do innego miejsca, tracimy czas, zużywamy środowisko, ten surowie
Wypuszczamy spaliny do środowiska, a tutaj się poruszamy w środku. Co ciekawe, wodę pozyskujemy… najprawdopodobniej ten budynek będzie stał na morzu
Bo pierwsza koncepcja, jaka powstała, to chcieliśmy budynek postawić w Polsce. No gdzie by postawić ? Tójmiasto? Szczecin?
I tak mówimy, 25,000 ludzi przy wizji, gdzie najprawdopodobniej metr kwadratowy mieszkania będzie kosztował 80-100 tyś.
Gdzie najdroższa jednostka sprzedana w Polsce kosztuje 43 tyś. za metra, czyli tam 52 tyś. brutto, a my chcemy prawie dwa razy droższy produkt sprzedawać
I trzeba powiedzieć, że wolumen, wartość tego projektu na koniec będzie… ile?
Ponad 10 miliardów złotych, to jest taki wolumen sprzedaży, jeśli chodzi o Vertical City – budynek na wodzie
No i myśliliśmy, gdzie by taki budnek postawić. Ja pamiętam, byliśmy na jednej ze spotkań z takim Oskarem, morsowaliśmy akurat
Mówimy: „Słuchaj, tam na morzu powstanie Vertical City”.
A Oskar mówi: „Gdzie, w Jantarze?”.
My mówimy: „Nie, w Jantarze nam nie pasuje. Szukamy rynku globalnego”.
No i zadaliśmy sobie takie pytanie; „Gdzie jest ten rynek globalny w ogóle? Gdzie można wybudowac budynek, gdzie klient będzie chciał coś niesamowitego
Coś innego, coś nowatorskiego, coś czego nie ma. No i z odpowiedzią przyszedł do nas tak naprawdę Dubaj
Rafael powiedział: „No to Radek, jedź do Dubaju…”
Ty w Chojnacie mi o tej wizji opowiedziałeś, a ja mówię „Radek, jeśli gdzieś coś takiego chcesz zorganizować, to ja widzę tylko parę możliwości.
Singapur, Hong Kong, Dubaj. Ja byłem tam wszędzie. Aha, albo Chiny jeszcze, Szanghaj, coś takiego.
Byłem tam wszędzie, i jak widzę dunamikę i szybkość, decyzyjność różnych rzeczy, jak szybko coś może zostać przedsięwzięte
I tego typu wizje, jeśli gdzieś mogą być zrealizowane, to Dubaj jest moim pierwszym priorytetem. Pojedźcie do Dubaju, ja Wam ustawię spotakania
z odpowiednimi ludźmi, zobaczcie jak to wygląda i będziemy drążyć temat. No i co się wydarzyło?
Tak się wydarzyło – dwa dni później już był zabukowany samolot do Dubaju. Dwa dni później w niedzielę byłem włąśnie w Dubaju
Potem pamiętam Dominik jeden dzień później dołączyłeś. Nie od razu, bo musieliśmy tam skoordynować kilka rzeczy
No i ten tydzień tak na prawdę to było w maju. Miesiąc temu. Poznawaliśmy bardzo dobrze od podszewki, co się dzieje na rynku, staraliśmy się zrozumieć
Bardzo dużo informacji, pojechaliśmy… Ja pamiętam pierwszą noc spałem w Marinie Dubaj, patrzę, wchodzę do tej Mariny, tak się oglądam
a tam jest taki 250-300 wieżowców na około 35 piętra.
Ja tam siadam tak sztywno na fotelu i mówię, „Jak to jest możliwe? W Polsce jest tyle ograniczeń, gdzie w Gdańsku nie można wybudować
najwyższego budynku nad morzem, a tutaj jest 300 takich budynków
Ale trzeba jeszcze zaznaczyć – w 1990 r. tam nie było nic. Tam była pustynia, tylko kanał przebudowany. Po prostu nic nie było
30 lat i jest zaplastrowane wszystko. Wszystko zabudowane. Na pustyni, gdzie tak właściwie nie ma prawa buty nic się rozwijać
A tu jest miasto, które tętni życiem, mnie najbardziej to inspiruje, że wiecie, tutaj jesteśmy w Dubaju, jest 40 stopni
Ale Dubaj i rządzący mają pomysł, jak obniżyć temperaturę, stworzyć deszcz, stworzyć chmury, zazielenić. Jest to cały plan na 50 lat.
Czy znacie pańśtwo w ogóle, jakiekolwiek na świecie, które ma plan inwestycyjny na 50 lat? No my znamy – Dubaj.
I tutaj odpowiedzi przychodzą bardzo prosto, bo jeżeli państwo myśli przedsiębiorczo, to miejsce dla przedsiębiorcy jest właśnie tutaj
Bo to jest wsparcie przedsiębiorcy, natomiast w porónaniu do Polski to jest tak, że tutaj pańśtwo niekoniecznie myśli z korzyścią dla przedsiębiorczości
Jest dużo więcej przeszkód na drodze, natomiast tutaj ja po tygodniu zadałem sobie pytanie, jak to jest możliwe, że się robi duże rzeczy
i jeszcze ktoś wspiera w tych dużych rzeczach i pomaga jeszcze, żeby się jeszcze bardziej rozwijać.
No ja myślę, że po prostu Dubaj, czy władcy Duabju… trzeba powiedzieć, że to jest monarchia absolutna
I tutaj widzimy wszyscy walczą o demokrację, wiele ludzi walczy o demokrację, ale są pewne zady i walety każdego systemu
W demokracji to powoli się rozwija, bo każdy ma coś do powiedzenia. Nie zawsze ci, co mają coś do powiedzenia, na prawdę mają coś do powiedzenia
Natomiast tu taka monarchia… jeśli władca jest zdatny, a tu wszyscy studiowali na najlepszych uniwersytetach świata
No to to może być bardzo dobre, bo on steruje tym odpowiednio i jemu po prostu nie zależy, żeby ludzi okradać, bo to i tak wszystko do niego należy
Więc on patrzy jak stworzyć warunki, żeby to się jak najlepiej rozwijało, żeby jego królestwo czy jego pańśtwo się bogaciło
bo to jest jego własność praktycznie, można powiedzieć
Co ciekawe, takimi warunkami jest np brak podatków, bo brak podatków słuchajcie ściąga zagranicznych inwestorów, tak jak ściągnęło nas
No, w Polsce przeliczyliśmy, te wszystko podatki to jest 40-50%, jak już zaczniemy to wszystko płacić i zliczać, a tutaj tych podatków po prostu nie ma
Zero
I to jest pierwsza rzecz, która nas tutaj…
I teraz jak Wam mówią, no ale kurcze, muszą być podatki żeby drogi wybudować. Porównajcie sobie infrastrukturę dróg w Gdańsku czy w Warszawie
Tu są drogi, naprawdę są drogi w Dubaju. Co ciekawe, jeśli chodzi o inwestycje, tutaj wszystko jest w zupełnie drugą stronę
Bo najpierw powstaje droga, oświetlenie, uzbrojenie, prąd, gaz, wszystko, a potem deweloper kupując działkę np. od państwa czy od innego dewelopera
Już ma całość, uzbrojenie. Nie jest tak, że deweloper musi chodzić do miasta, załatwiać z drogami, ze wszystkimi instytucjami, aby te media się pojawiły
Tutaj te media już są. Jest dużo szybciej dzięki temu
Z tym, że wszystko jest kwestią ceny. Oczywiście te działki osiągają astronomiczne ceny częściowo, tutaj widzieliśmy działki takie, pół hektara
Za setki milionów, dosłownie setki milionów dirhamów. Dirham do złotowki mniej więcej 1:1. To samo
Więc to się przelicza łatwo na złotówki. Za setki milionów 0,5 ha działka, na której można postawić wieżowie, powiedzmy 50 pięterj, 70 i więcej
Tak jest.
Trzeba zwrócić uwagę na jedną rzecz. Jeżeli mamy inwestycję, którą sprzedajemy w Polsce, np. w Gdańsku, mamy rynek na Polskę, na Skandynawię
Rynek euopejski. Natomiast jeśli sprzedajemy w Dubaju, mamy rynek na cały świat.
Tutaj przyjeżdżają inwestorzy z całego świata, wolumen sprzedaży jest 5-10 razy większy. Czyli w tym samym czasie, robiąc to samo co w Polsce
Możemy zrobić jeszcze z 10 razy większą skalę
Oczywiście biorąc pod uwagę teorię czy filozofię biznesu, jak mamy większy popyt, to ceny też są wyższe. To jest jasna sprawa.
Cena się kształtuje podobnie podaż-popyt. Oczywiście podaż jest przeogromna tutaj w Dubaju. Tyle, ile się tu buduje…
Gdzieś słyszałem coś takiego, że chyba w roku 2000-któymś, 40% wszystkich dźwigów na świecie stało w Dubaju. Jak to jest możliwe?
Tzeba sobie wyobrazić
Liczbę budowy, wszystko… ja sobie wyobrażam, jak się budowała marina, jednocześnie tam z 50 wież było budowanych
Niesamowite
I na czym jeszcze polega? Jak można tę skalę, żeby ludzie sobie mogli wyobrazić? Jakie tu są w ogóle wolumeny transakcji. O jakich kwotach tutaj mówimy?
Jeżeli mówimy o inwestycjach deweloperskich, jeśli na przykład zainwestujemy w grunt w jednej z dzielnic już dobrze skomunikowanych
2 ha za około 50 milionów, możemy wykreować wolumen sprzedaży ponad pół miliarda. 500-600 tysięcy, taki wolumen sprzedaży
To jest to, co dzisiaj rozważamy, to co robimy, to czego się przygotowujemy, żeby inwestować. Bo dzisiaj to jest ten kolejny level
To jest ten kolejny krok, który my żeby poznać rynek, żeby zbudować markę tutaj, my to właśnie zaczynamy robić.
My właśnie zaczynamy organizować ten biznes. Mieliśmy dużo spotkań gdzie się dowiedzieliśmy w ogóle jak rynek działa, co po kolei, itd.
No właśnie, co robimy tutaj w zasadzie miesiąc po tym, jak skontaktowaliśmy się i wizję tutaj przedstawiliście
A propos, to jest też jedna z metod, którą Radek stosuje, którą Dominik stosuje, to jest właśnie ta wizja. Pisałem o tym w Umyśle Miliardera
Bardzo ważne jest, żeby po pierwsze mieć wizję, po drugie żeby ją komunikować, po trzecie, żeby umieć ją odpowiednio przedstawić
No i Radek mi przedstawił tę wizję tak, że ja po prostu stwierdziłem: „Kurczę, w takie coś chętnie też się zaangażuję, chętnie pomogę Dominikowi, Radkowi”
Zrealizować coś takiego, bo wiecie, ja mam wizję dodania 100 miliarderów do listy Forbesa i myślę że tutaj macie dwóch sporych kandydatów na to
żeby wejść na tę listę i to jest jakby… no czuję się częścią tej wizji i stwierdziłem, że kurczę coś takiego trzeba tutaj podjąć temat
Więc jeśli tak a propos, jakbym powiedział Radkowi, rok temu właśnie na tym spotkaniu w Warszawie, jak mówiłeś
że masz wizję działania na 100 milionach złotych, itd.
Jak bym Ci powiedział, że będziemy za rok negocjować budynki, zakup budynków tutaj niedokończonych w Dubaju, za 250-300… za 600 milionów
To ciekawe, co byś i powiedział… „W Dubaju? Dlaczego w Dubaju? Co Ty gadasz w ogóle?”
„Taka kwota w Dubaju? Dlaczego? Po co?”
A to była wizja 10-letnia na 100 milionów wówczas, a Wy tutaj już rok później trochę większe liczby…
Słuchajcie, co jest ciekawe, że my tu w ogóle przyjechaliśmy do Dubaju i opowiadamy o tym budynku na morzu, na wodzie
a tu nie ma czegoś takiego jeszcze i ci ludzie z Dubaju, ci milionerzy, miliarderzy po prostu łapią się za głowę i mówią
„Ale jak to jest możliwe?” Czyli wrzuciliśmy im na głowę wizję większą, niż oni tutaj dzisiaj pobudowali tych budynków w Dubaju.
I teraz oni się łapią za głowę „Ale jak? Jak to jest możliwe? Co to są za ludzie? Skąd oni są?”
I teraz oczywiście ta wizja jest przeogromna – 10 mld…
Wczoraj mieliśmy spotkanie na temat budynku za 70 milionów i mówimy, że Rafael wyprodukował taką książkę
A to proszę na zaproszenie z szejkiem.
I dostaliśmy wczoraj zaproszenie na spotkanie z szejkiem
Tak, część rodziny królewskiej, można powiedzieć, tudzież władców tutaj Emiratów, czy jednego z Emiratów
Także no obecnie tutaj już miesiąc później rozmawiamy z najwyższymi urzędnikami państwowymi, którzy zawiadują tutaj działkami
którzy dysponują też działkami, dysponują projektami, które częściowo… bo jest pare modeli biznesowych, które rozważamy
Może tutaj pogadajmy o tych modelach. Po pierwsze to, po drugie rozmawiamy z właścicielami projektów,
Tak żeby Wam wolumeny mniej więcej, żebyście mieli wyobrażenie, taki podwójny wieżowie za 250 mln do kupienia, oczywiście niedokończony
Tam 50% ukończenia, tam mnóstwo jeszcze pieniędzy trzeba by było zainwestować, albo myśleliśmy też o przejęciu / zakupie gotowych hoteli
Za 270 mln na palmie z super widokiem, super lokalizacja, albo za 600 milionów
Albo chociażby właśnie kupienie jakichś budynków typu akademik z gwarancją zwrotu, itd.
Z 20-letnią gwarancją na 7% rządową.
Tak, rządową, poprzez tzw. master dewelopera
Master deweloperzy to są jakby najwyższej klasy deweloperzy, którzy dostają od rządu działki i rozwijają na nich projekty
z innymi deweloperami niższej rangi i ci master deweloperzy zawsze są powiązaniu albo w 100% albo wyżej niż 50% z rodziną królewską, z władcami
tutaj Emiratów
Także może powiedzmy o tych modelach, którymi się zajmujemy, jakie tutaj możliwe 3 modele rozważamy w Dubaju?
Co chcemy robić? Chcemy skorzystać z naszego doświadczenia, które mamy w Polsce, czyli chcemy kontynuować tradycję związaną z budową
ze wznoszeniem budynków od podstaw, czyli deweloperką, natomiast tutaj skala już jest 2 razy większa w porównaniu do tego, co dziś planujemy w Polsce
Bo rzeczywiście szykujemy się do zakupów gruntu, szykujemy się do realizacji projektu, szykujemy się do rozpoczęcia sprzedaży mieszkań
również na rynek polski, rynek zgraniczny, rynek dubajski, na dużą skalę – to jest jedna z rzeczy, którą dzisiaj tak naprawdę konstruujemy model
żeby móc razem, być może z Wami, być może z Tobą, realizować taką inwestycję
Rzeczy, które tutaj są w Dubaju związane z tym procesem, jak ja patrze takim okiem i porównuję całą procedurę, znowu siadam na krześle
I patrzę, aż niewiarygodne jest to, jak niektóre procesy można szybciej zrobić, lepiej zrobić i można zrobić 10 razy szybszej skali
To jest jeden z modeli
Drugi model – myślę że to są budynki całe czy też mieszkania pod wynajem, gdzie mamy gwarancje rządowe nawet na 20 lat
I to jest po prostu biznes, który jest długoterminowy, długotrwały, czyli będą na przykład w Polsce, możesz stać się właścicielem takiej …
takich kilku mieszkań, bo tutaj zapraszamy inwestorów powyżej 10 milionów złotych do tej inwestycji i mieć gwarancję 20 letnią rządową
że ten obiekt będzie akurat wynajęty i po prostu zapłaci za to szejk, spółka która zorganizuje tę całą inwestycję
Budynek jest przy uniwersytecie po prostu, który ma 20 tysięcy studentów i ten biznes po prostu jest bardzo ciekawy, jest bardzo bezpieczny
Jest bardzo realny i tutaj po prostu tego typu inwestycje są, bo też są trzeba powiedzieć, różne inwestycje, gdzie…
produkty inwestycyjne, które są już gotowe z gwarancją inwestycji, gdzie nie trzeba się samemu też zajmować wynajmem, tylko to już jest rozwiązywane
przez master dewelopera w tym wypadku
Tak, gdzie szejk daje swoją gwarancję rządową, swoją twarz, bo on nie może czegoś zrobić w tym projekcie co by zakończyło się niepowodzeniem
bo wszyscy inni by z niego się śmiali, bo to tak jest trochę, że nie można zniszczyć swojego imienia i ci najwięksi ludzie,
ci szejkowie, którzy łączą się w te spółki z master deweloperami i tworzą te kooperacje – oni naprawdę się z tego muszą wywiązywać
Zresztą słuchajcie, wczoraj akurat wstępnie rozmawialiśmy z CEO, z dyrektorem spółki, której właścicielem jest szejk
no i chcą nam dać do sprzedaży budynek za około 80-85 milionów złotych, który to stanowi jakąś część procenta całej inwestycji
Bo takich budynków jest 12 w inwestycji, a w master inwestycji jest 24 mln metrów kwadratowych, więc sobie… nie wiem jakie to są wielkości
ale to są potężne po prostu wolumeny, tam projekt kosztuje pare miliardów dihramów czy złotych, cały projekt, który realizuje akurat ten szejk
Także możesz być częścią właśnie tego typu inwestycji gwarantowanej przez rząd. Myślę, że w Polsce nie ma takich gwarancji
Na świecie może są gwarancje na 2-3-5 lat
No właśnie, to jest na 20 lat gwarancja
gwarantuje to często deweloper, albo jakaś spółka która organizuje wynajmy, zarządza, natomiast tu mamy poparte to jeszcze podpisem osób
tworzących tak właściwie te Emiraty, ten kraj i to jest bardzo dobre rozwiązanie, bezpieczne, długoterminowa emerytura
Także tylko prób wejścia tam jest 10 mln złotych
No, to jest jakby drugi model biznesowy, który tutaj rozpatrujemy.
I trzeci model biznesowy to jest kupowanie niedokończonych projektów
Czyli pierwszy był deweloperka, czyli od zera, natomiast kupowanie niedokończonych projektów, kończenie ich i wtedy albo wynajem albo sprzedaż
na jednostki albo sprzedaż całych tych obiektów dalej na rynku – to byłby trzeci, to są te właśnie możliwości
I teraz chętnie tutaj, jeśli jesteś zainteresowany albo finansowym udziałem w takim projekcie, jeszcze nie mamy tutaj konkretnych ofert, itd.
ale jeśli byś był czymś takim zainteresowany, dywersyfikacją w Dubaju ciekawymi zwrotami z inwestycji, robieniem czegoś naprawdę na wielką skalę
docelowo oczywiście na te 10 miliardów – oczywiście że nie zrobimy od razu Vertical City, tylko trzeba wejść powoli w rynek
w dwóch – trzech krokach, zbudować tutaj markę, zbudować dobre imię, czyli chłopaki i ja jesteśmy zainteresowani robieniem nie tylko wielkich rzeczy
ale solidnego biznesu, solidnych rzeczy, prestiżowych rzeczy, czegoś co przyniesie dumę nam, co przyniesie dumę naszym inwestorom
co przyniesie dumę też naszym tutaj gospodarzom, bo żeby zrobić taki Vertical City – wczoraj rozmawialiśmy o tym, co do tego potrzeba
jakich zasobów, kontaktów też itd., który stoi na wodzie, no my takich rzeczy tutaj ine zrealizujemy tylko prywatnie
To musimy w kooperacji z rządem, z szejkiem, z władzami tutaj to zrobić i oni muszą chcieć to z nami zrobić
Oni muszą wiedzieć, że jesteśmy w stanie to zrobić, że mamy dobre intencje, że tak wielki projekt… bo dla nich to też jest wielka inwestycja
i też jakby ryzyko reputacyjne, że to się zakończy powodzeniem, no to musimy coś, parę projektów wcześniej dowieźć
Jeśli jesteś zainteresowany tego typu projektami, to wejdź tutaj dam link pod spodem – inwestycja.pl
Podaj swoje dane, telefon, maila i napisz właśnie czy chcesz finansowo, jakie wolumeny, jeśli chodzi w deweloperce, to nas interesuje
to milion i wyżej, natomiast jeśli chodzi o produkty inwestycyjne, to też nie będziemy bawić się w drobnicę, 10 milionów próg wejścia
Gwarancje rządowe 20 lat, tam jest pakiet 10 milionów, za to można zakupić ok. 20 takich małych jednostek mieszkalnych
20-25 – tam są różne te..
I po prostu jest to zarządzane przez operatora i to jest poparte gwarancją rządową 20-letnią
Gdzie co 10 lat jest odświeżane też te mieszkania i cały budynek i po 20 latach Ty decydujesz, czy wychodzisz z biznesu
a może będzie opcja przedłużenia kontraktu na kolejne 5-10 lat, jeśli to to możesz zastanowić się, może będziesz chciał zarządzać tymi swoimi
mieszkaniami w Dubaju, nie wiem, ale dzisiaj szukamy modeli, które są tak właściwie to jest trochę pasywne dla Was,
To jest jedna rzecz, a druga rzecz jeśli uważasz, że masz zasoby, biznesowe, ludzkie, know-how, który w jakiś sposób może wesprzeć te projekty
to też tam napisz zgłoszenie, czyli oprócz tego formularz kontaktowy i napisz o co chodzi i to będziemy informować na bieżąco
o właśnie możliwościach inwestycyjnych, o projektach, czyli możesz zostać nawet pewnego rodzaju udziałowcem, jednym z deweloperów w Dubaju
Następnym takim krokiem jest… my się dzisiaj zastanawialiśmy, czy takie coś byśmy zdołali zrobić, żeby zostać takim master deweloperem w Dubaju
Bo mamy tak jak mówię, też wczoraj byliśmy na rozmowie z jednym z najwyższych urzędników tutaj rządowych, jeśli chodzi o ten rynek deweloperski
Są też właśnie możliwości pozyskania takich niedokończonych projektów bezpośrednio od rządu i rozwinięcia po okazyjnych cenach tutaj
wcześniej rozmawialiśmy z Dominikiem, Dominik mówił, że za niewielką kwotę, tylko że to są kwoty niewielkie oczywiście w stosunku do ceny rynkowej
bo tam częściowo są też projekty w miliardowych kwotach, 2.4 mld – tam padła taka, na przykład za jakiś większy projekt
to jest niewielka kwota oczywiście w stosunku do ceny rynkowej, natomiast jeśli chodzi o wolumeny, to tam już są spore wolumeny
bo te projekty oczywiście, które państwo już przejmuje, rozwiązuje jakieś niedokończone sprawy, to są już większe projkety
tam mówimy raczej o setkach milionów
Także zapraszam tutaj do współpracy, bardzo chętnie ją nawiążemy i będziemy informować w przyszłości co i jak. Jeszcze coś chcieliśmy dokończyć?
Słuchajcie, no my tak naprawdę w tej chwili budujemy zespół ludzi którzy naprawdę chcą robić wielkie rzeczy.
My dokładnie wiemy, co chcemy zrobić za 10 lat, co chcemy zrobić za 5 lat, gdzie chcemy być za 2-3 lata.
My już z tym ruszyliśmy, jesteśmy tutaj, jesteśmy w trakcie, jesteśmy w drodze tak naprawdę, żeby tam dotrzeć. My tam idziemy. Nasz pociąg ruszył
Pytanie, czy Ty dołączysz do nas?
No właśnie. I tym optymistycznym akcentem zakończymy dzisiaj z Dubaju, z lobby naszego hotelu
Życzę Ci fantastycznego dnia, dziękuję rozmówcom. Wspaniali goście. Powtórzę jeszcze raz – Radek Biegański i Dominik Brzozak
I Rafael Badziag oczywiście, który był naszym gospodarzem
Tak, także to tyle z Dubaju. Życzę fantastycznego dnia. Dokonajmy dziś czegoś naprawdę niezwykłego. Dzisiaj masz na to okazję. Cześć!
Obserwuj i polub mnie:
Newsletter: http://newsletter.indywidualista.pl
YouTube: https://www.youtube.com/indywidualista
Facebook: http://fb.me/indywidualistapl
Twitter: http://twitter.com/indywidualista
Prelekcja TEDx „Czego nauczyłem się od najlepszych przedsiębiorców świata”:
http://tedxwsb.indywidualista.pl
Prelekcja TEDx „Niemożliwe jest łatwiejsze niż myślisz”:
http://tedx.indywidualista.pl
Tu dostaniesz książkę „Ready, Set, Go!”, którą napisałem z Brianem Tracy:
E-Book: https://geni.us/rsgkindle
Papierowa: https://geni.us/readysetgo
Kup „The Billion Dollar Secret” (wydanie angielskie):
https://TheBillionDollarSecret.com/
Kup „Umysł Miliardera” (wydanie polskie):
https://UmyslMiliardera.pl/
Co Ty myślisz na ten temat? Zapraszam do komentarzy.
Chcesz poczytać/zobaczyć więcej motywujących rzeczy? Zapisz się na “Follow blog Indywidualista.pl” (w menu po lewej stronie), by dostawać powiadomienia o nowych artykułach na skrzynkę e-mail.
Pamiętaj podzielić się wpisem z bliskimi i przyjaciółmi korzystając z poniższych linków:
Indywidualista.pl 